Wie is eigenaar van een bepaald stuk grond? Het Kadaster beschikt over een database waarin de exacte (kadastrale) grenzen van alle percelen in Nederland in worden bijgehouden. Bij discussies over de eigendom van een stuk grond, kan deze database worden geraadpleegd. Het kan echter ook zo zijn dat de eigendom van een stuk grond is gewijzigd door verjaring. Het eigendomsrecht volgens het kadaster is dan niet meer juist. Maar hoe wordt iemand eigenaar van een stuk grond door verjaring? Voor de uitleg hiervan moeten we terug naar de basis.
BEZITTEN VAN GROND
De wet bepaalt dat “bezit” kan worden omgeschreven als “het houden van een goed voor zichzelf”. Bezit is iets anders dan eigendom. Grond die in eigendom is van een bepaald persoon, kan in het bezit van een ander persoon zijn. Bezit kan namelijk onmiddellijk en middellijk zijn. Onmiddellijk bezit houdt in dat iemand grond bezit, zonder dat een ander het stuk grond voor hem houdt. Middellijk bezit betekent dat iemand het stuk grond bezit van een ander die het stuk grond voor hem houdt. De definitie van houderschap staat niet genoemd in de wet. Het wijst echter op de feitelijke macht die een persoon over een zaak uitoefent.
HOE WORDT GROND IN BEZIT GENOMEN?
Het bezitten van een stuk grond is alleen mogelijk door daar de feitelijke macht over uit te oefenen. In de praktijk wordt daarmee bedoeld dat het voor de buitenwereld zichtbaar moet zijn dat de grond door diegene in bezit is genomen. De eigenaar van de grond moet kunnen zien dat een ander de grond in bezit heeft genomen om in te kunnen grijpen. Om te beoordelen of iemand het stuk grond in bezit heeft genomen, wordt gekeken naar de verrichte “bezitsdaden”. Uit jurisprudentie blijkt dat alleen het onderhouden van een stuk grond in ieder geval niet voldoende is. Er valt immers niet uit af te leiden dat de gebruiker zichzelf ook als eigenaar ziet. Het onderhouden van een stuk grond in samenhang met andere daden, zoals het betegelen van de grond of het plaatsen van een hek of schuur, kunnen wel voldoende zijn om te concluderen dat er sprake is van bezit. Er wordt hierbij gekeken naar de omstandigheden van het geval. Daarnaast is ook vereist dat de bezitter te goeder trouw is. Dit houdt in dat iemand uit zuivere motieven handelt. Een bezitter is te goeder trouw als hij zichzelf beschouwt als rechthebbende op het stuk grond en zichzelf redelijkerwijs ook mocht beschouwen als rechthebbende.
VERJARING
Als de eigenaar van het stuk grond besluit niets te doen tegen het bezit van zijn grond door een ander, dan begint de verjaringstermijn te lopen vanaf de eerste dag dat de ander het stuk grond bezit. In de wet zijn twee verschillende vormen van verjaring opgenomen, met elk een ander termijn voor verjaring.
- Verkrijgende verjaring, 10 jaren
Van verkrijgende verjaring is sprake indien de grondgebruiker de grond 10 jaren onafgebroken in bezit heeft gehad en deze bezitter te goeder trouw is. Hierbij valt te denken aan een eigenaar van een tuin, waarvan enkele meters van het stuk grond kadastraal gezien niet tot zijn tuin behoort, maar hij dit wel al tenminste 10 jaar bezit en niet beter weet dat het betreffende stuk grond ook onderdeel van zijn tuin is. Het vereiste van onafgebroken bezit kent ook uitzonderingen. Indien een gebruiker overlijdt, wordt het bezit niet als beëindigd beschouwd. Degene die het stuk grond erft zet het bezit te goeder trouw dan voort.
- Bevrijdende verjaring, 20 jaren
Van bevrijdende verjaring is sprake als de gebruiker niet te goeder trouw het stuk grond bezit en een termijn van 20 jaren is verstreken. Binnen die 20 jaar had de oorspronkelijke eigenaar het stuk grond kunnen opeisen. Anders dan bij verkrijgende verjaring geldt dat de termijn van 20 jaar niet onafgebroken hoeft te zijn. Het is enkel relevant wie twintig jaar na het bezitsverlies door de eigenaar de bezitter is. Degene die dan bezitter is wordt eigenaar. Het maakt daarbij niet uit wat er in de tussentijd is gebeurd.
BEWIJS
Om te kunnen stellen dat er sprake is van verjaring zal dit bewezen moeten worden. Enkel een verklaring is hiervoor onvoldoende. Er moet bewijs verzameld worden waaruit blijkt dat de grond gedurende 10 of 20 jaar in bezit is geweest. Dit kan worden bewezen door bijvoorbeeld verklaringen van buren, familieleden, voorgaande bewoners en foto’s of video’s.
Advocaat in Alkmaar
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht, contractenrecht, verbintenissenrecht en op het opstellen van een zakelijke overeenkomst. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
