Een belangrijk rechtsbeginsel in het contractenrecht is het uitgangspunt “pacta sunt servanda”, wat betekent dat afspraken moeten worden nagekomen. In de praktijk komt het helaas voor dat afspraken door één van de partijen niet worden nageleefd. Een gevolg hiervan kan zijn dat het geleverde niet voldoet aan wat de contractspartij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De contractspartij kan in dat geval ontbinding van de overeenkomst vorderen. In deze blog bespreken we aan de hand van een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam de vereisten om een contract (in dit geval een koopovereenkomst) te ontbinden.
Tekortkoming, ingebrekestelling en verzuim
Volgens de wet (artikel 6:265 BW) kan een partij ontbinding van de overeenkomst vorderen als de andere partij zijn verplichtingen op grond van de overeenkomst niet of niet correct nakomt. Hiervoor dient aan drie vereisten te zijn voldaan:
– één van de partijen is tekortgeschoten in de nakoming van zijn of haar verbintenis;
– deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding;
– de tekortgeschoten partij is in verzuim.
Van verzuim is sprake na een schriftelijke ingebrekestelling waarbij de tekortgeschoten partij nog een redelijke termijn krijgt voor nakoming. Na het verlopen van deze termijn is verzuim ingetreden.
Wanneer het voor de tekortschietende partij tijdelijk of blijvend onmogelijk is om de afspraken alsnog na te komen, dan kan de overeenkomst worden ontbonden zonder dat er sprake is van verzuim.
Koopovereenkomst penthouse ontbonden
Uit een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 24 januari 2024 volgt dat een verkoper tekort schiet in de nakoming van zijn verbintenis als het geleverde niet voldoet aan wat de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
In deze zaak had een koper een penthouse gekocht in een gebouw met uitsluitend koopappartementen. Althans, dat is wat er in de brochure, de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst was aangegeven. De verkoper had na het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst met koper 65 van de in totaal 90 appartementen verkocht aan een investeerder, die de appartementen vervolgens alsnog zou gaan verhuren. De koper wilde niet in een appartementencomplex waarvan hij verwacht dat vanwege de verhuur sprake is van een grote doorstroming en weinig sociale cohesie. Volgens de koper is er sprake van een tekortkoming en vraagt de rechtbank om de koopovereenkomst te ontbinden.
Om te beoordelen of de verkoper tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, wil de rechter vaststellen wat de partijen over en weer hadden verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden in de gegeven omstandigheden (het Haviltex-criterium). De rechter kwam tot de conclusie dat de koper op grond van de brochure en de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij een penthouse geleverd zou krijgen in een gebouw met alleen koopappartementen.
Gewekte verwachting vanwege brochure, koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst
De rechter redeneerde daarbij als volgt. Een brochure is bedoeld om potentiële kopers te interesseren in de aankoop van een appartement. Dit wekt bepaalde verwachtingen bij die koper en weegt mee in de beslissing om al dan niet een appartement te kopen. De verwachting werd aldus gewekt dat er in het gebouw alleen koopappartementen zouden zijn. Daarbij komt dat in de koop- en aannemingsovereenkomst stond gemeld dat het ging om koopappartementen.
De appartementen die waren verkocht aan een investeerder, die deze appartementen wil gaan verhuren, maakt dat deze appartementen feitelijk niet meer zijn aan te merken als koopappartementen, maar als huurappartementen. Daarbij had de verkoper aan de gemeente gevraagd (en verkregen) om een gedeelte van de appartementen op te zetten van koop naar huur.
De verkoper was volgens de rechtbank tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomsten door de koper een penthouse te leveren terwijl een groot deel van de overige appartementen inmiddels was verkocht ten behoeve van verhuur. De rechter was van oordeel dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigde.
Het was voor de verkoper blijvend onmogelijk om de afspraken alsnog na te komen. Aan alle vereisten om de overeenkomst te ontbinden was voldaan. De eis van de koper om de koopovereenkomst te ontbinden werd toegewezen.
Advocaat in Alkmaar
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht, contractenrecht, verbintenissenrecht en op het opstellen van een zakelijke overeenkomst. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
