Advocaat Vastgoed en Huurrecht
De advocaten vastgoedrecht en huurrecht van Visie Advocaten adviseren en procederen bij geschillen op het gebied van huur en koop van woonruimte en bedrijfsruimte. Onderwerpen zijn onder meer de koop en verkoop van vastgoed, gebreken, hypotheek, pandrecht, erfdienstbaarheden en kwesties betreffende onroerend goed, appartementsrechten en vereniging van eigenaren.
HUURRECHT EN VASTGOEDRECHT
Visie Advocaten adviseert vastgoedeigenaren, aannemers, onderaannemers, opdrachtgevers, vereniging van eigenaren, makelaars, verhuurders en huurders bij het voorkomen en oplossen van juridische problemen.
- Koop onroerend goed (intreden ontbindende of opschortende voorwaarden)
- Kort geding nakoming koopovereenkomst (afdwingen levering op straffe van dwangsom)
Verborgen gebreken na verkoop (non-conformiteit) - Erfdienstbaarheden (recht van overpad)
- Financiering en zekerheden (hypotheek, pandrecht)
- Geschillen omtrent de Vereniging van Eigenaren (VVE)
- huurovereenkomst (opzegging, ontbinding, geen goed huurder, overlast)
- Geschillen omtrent huur/verhuur (Airbnb, herziening huurprijs, onderhuur, gebreken, achterstallig onderhoud, forensenbelasting e.d.)
- Burengeschillen (hinder)
Woonruimte of bedrijfsruimte?
Het burgerlijk wetboek bevat een algemeen en een specifieke deel huurrecht.
Woonruimte en bedrijfsruimte zijn gescheiden. Vervolgens zijn er twee verschillende soorten bedrijfsruimten: middenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte) en 230a-bedrijfsruimte. Er gelden andere regels.
Woonruimte
De wet stelt dat er sprake is van woonruimte wanneer het gaat om een gebouwde onroerende zaak, verhuurd als zelfstandige of niet zelfstandige woning.
Bij verhuur van woonruimte geniet de huurder bescherming. Van veel bepalingen kan niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken.
De strenge regels zijn echter niet van toepassing op vakantiewoningen, omdat het gebruik naar zijn aard van korte duur is. Ook bij tijdelijke verhuur (zelfstandige woonruimte voor maximaal 2 jaar) gelden de regels niet.
Artikel 290-bedrijfsruimte: winkels, hotels, restaurants en cafés.
Het is belangrijk om 290-bedrijfsruimte te onderscheiden van 230a-bedrijfsruimte. Bij art. 7:290 BW gaat het bijvoorbeeld om winkels, hotels, restaurants en cafés. Deze bedrijven hebben een verkooppunt voor het publiek.
De belangrijkste regeling die van toepassing is op 290-bedrijfsruimte, is de regeling over de huurtermijn. Bij een 290-bedrijfsruimte huurovereenkomst geldt van rechtswege een periode van vijf jaar, tenzij een langere termijn is afgesproken. Na vijf jaar wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd met vijf jaar. De opzegtermijn is één jaar.
Er mogen geen afspraken in het nadeel van de huurder worden gemaakt. Kortere verhuur is mogelijk, maar als het gebruik feitelijk langer dan twee jaar heeft geduurd, geldt in beginsel van rechtswege de overeenkomst voor vijf jaar.
Artikel 230a-bedrijfsruimte: kantoren en fabrieken, maar ook musea
Bij art. 7:230a BW gaat het om een ruimte die niet publiekelijk en openbaar toegankelijk is. Kantoren en fabrieken vallen onder de werking van dit artikel. Ook een museum of bioscoop is niet openbaar. Voor toegang moet een kaartje worden gekocht.
Het einde van een 230a-bedrijfsruimte huurovereenkomst is voor de verhuurder relatief makkelijk te realiseren. Een huurder geniet namelijk alleen ontruimingsbescherming. De huurder kan de rechter verzoeken de ontruimingstermijn met maximaal een jaar te verlengen. Dit wordt echter lang niet altijd toegewezen.
Inmiddels is van veel soorten bedrijven bekend onder welke categorie zij vallen. Er is veel over geproduceerd en gepubliceerd door rechtbanken, gerechtshoven en de Hoge Raad.
Vrije keuze?
Het staat de huurder en verhuurder niet vrij om te kiezen welke regels op hun huurovereenkomst van toepassing zijn. Niet de tekst van de huurovereenkomst van partijen zelf, maar de inhoud en de wijze waarop de overeenkomst door de verhuurder en de huurder in de praktijk wordt uitgevoerd zijn bepalend.
Voldoet een overeenkomst aan de wettelijke vereisten van een bepaald regime, dan zijn de wettelijke bepalingen van dat regime van toepassing op de zaak. Daar komt bij dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van de dwingendrechtelijke bepalingen.
Dwingend recht
Bij dwingend recht is afwijking niet toegestaan. Het houdt in dat partijen niets anders kunnen afspreken dan de wet voorschrijft. Wijken partijen in hun overeenkomst bewust toch, dan is de overeenkomst op dit punt ongeldig en ‘nietig’. Juridisch gezien heeft de afspraak nooit bestaan. De wet gaat voor en bepaalt de inhoud van de afspraken.
Visie Advocaten raadt haar cliënten aan om voordat een overeenkomst wordt gesloten goed na te gaan welk regime van toepassing is op het huurcontract.
Door in de precontractuele fase, dus voor sluiting van de koopovereenkomst of huurovereenkomst, juridisch advies in te winnen, kunnen in veel gevallen latere problemen worden voorkomen.
HEEFT U JURIDISCHE HULP NODIG?
DE ADVOCATEN VAN VISIE ADVOCATEN ADVISEREN EN PROCEDEREN OP EEN DESKUNDIGE, PROACTIEVE EN VERFRISSENDE MANIER.
Neem hieronder contact op voor juridisch advies.
BLOG
Bepaalt u of de aannemer wie de gebreken herstelt?
Als een aannemer zijn werk niet goed uitvoert en er sprake is van een gebrek in het bouwwerk dan moet hij dit gebrek herstellen. In
Huurder vertrekt niet na opzegging huurovereenkomst. Wat nu?
Als een huurovereenkomst wordt beëindigd door opzegging, dient de huurder het gehuurde te verlaten en in dezelfde staat als bij aanvang op te leveren. Maar
Verborgen gebreken bij koop van een woning
Heeft u een bestaande woning gekocht? Door het enthousiasme bij de koop van de woning kan het zijn dat gebreken later aan het licht komen.