Bij gebrek aan voldoende belangstelling voor verkoop besluit de eigenaar van een woning om deze tijdelijk te gaan verhuren. Hij vraagt de verkopende makelaar om een tijdelijke huurder te zoeken die kredietwaardig is en een goede moraliteit heeft.
De verkopende makelaar regelt een huurder. Hij doet zijn huiswerk niet en verhuurt de woning aan een partij die naar blijkt failliet is, de huur niet betaalt en een wietplantage in de gehuurde woning exploiteert.
Uit het rapport van de eindinspectie na het vertrek van de huurder uit de woning blijkt dat daaraan in de periode dat hij het huurde grote schade is toegebracht. Hij stelt de makelaar aansprakelijk voor deze schade en de onbetaalde huurpenningen. De rechtbank veroordeelt de makelaar tot betaling van ruim € 83.000 aan de eigenaar. In hoger beroep voerde de makelaar tevergeefs het volgende aan.
Opdracht
Hij stelde dat zijn bemoeienis bij de verhuur enkel beperkt was gebleven tot het plaatsen van een advertentie op een internetsite. Bij het daardoor tot stand komen van een huurovereenkomst kreeg hij aanspraak op een courtage van € 2.500. Dat de afspraak daartoe beperkt was kon hij echter niet hardmaken. Het viel ook niet te rijmen met zijn feitelijke handelen.
Bemiddelingsovereenkomst
Het onderhouden van contacten met zowel de verhuurder als de potentiële huurder, het uitvoeren van een bezichtiging met de potentiële huurder en de bemoeienis met de inhoud van de te sluiten huurovereenkomst tussen de verhuurder en die huurder zijn niet anders aan te merken dan als de gebruikelijke werkzaamheden die behoren bij een bemiddelingsovereenkomst.
Huurovereenkomst
Uit het handelen en de correspondentie bleek bovendien dat de verhuurder van de woning ervan uitging dat de opdracht aan de makelaar bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst inhield en niet alleen het plaatsen van de advertentie.
Wanneer dit niet in overeenstemming zou zijn geweest met de gemaakte afspraken (en verdere werkzaamheden op zich ook buiten het afgesproken courtagebedrag vielen), had het op de weg van de makelaar gelegen om de verhuurder daar opmerkzaam op te maken. Daarvan was niets gebleken. Alles bij elkaar concludeerde het Hof dat de makelaar feitelijk had bemiddeld bij de totstandkoming van de huurovereenkomst.
Goed huurder?
Het hof stelde verder vast dat huurder een ongeschikte huurder is gebleken en dat dit bij enig onderzoek naar voren zou zijn gekomen. De huurder verkeerde namelijk al vóór het sluiten van de huurovereenkomst in staat van faillissement.
Wanneer de huurder een bekende van de makelaar was in een dubieus circuit, zoals de verhuurder suggereerde, was hem dat vanaf de aanvang bekend. En, wanneer de huurder voor hem geen bekende was, zoals de makelaar stelde, was er voor de makelaar aanleiding om zich in ieder geval in enige mate te verdiepen in de achtergrond van degene die zich bij hem aandiende als huurder. Daarbij behoeft niet onmiddellijk gedacht te worden aan risicoanalyses, maar inzicht in de achtergrond en de beweegredenen van de aspirant huurder dient een makelaar zich wel te verwerven.
Dat geldt overigens steeds voor de dienstverlening van een makelaar die tot een overeenkomst met die huurder kunnen leiden. In dit geval dient daarbij nog in aanmerking genomen te worden dat de verhuurder als opdrachtgever de makelaar expliciet op dit onderwerp heeft gewezen en dat de makelaar uitsluitend met een ongefundeerde geruststelling heeft gereageerd.
Zorgplicht en schadevergoeding
De makelaar heeft met dat al aan de verhuurder niet de informatie over diens mogelijke contractpartner verschaft waar de verhuurder op grond van de door hem aan de makelaar verstrekte opdracht op mocht rekenen. Aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst met de verhuurder heeft de makelaar hiermee op een wezenlijk onderdeel niet voldaan.
Als de professionele makelaar de betrouwbaarheid en solvabiliteit van de potentiële huurder niet goed heeft gecontroleerd, kan hij aansprakelijk worden gehouden voor het geval de huurder zich als niet goed huurder gaat gedragen. Het betreft een contractuele tekortkoming die aan de makelaar kan worden toegerekend in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW, nu feiten of omstandigheden die duiden op het tegendeel gesteld noch gebleken zijn.
Dit betekent dat de makelaar aan de verhuurder de schade dient te vergoeden die hierdoor is ontstaan.
Uitspraak
Op 24 juli 2018 deed het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch een tussenuitspraak in deze zaak. Het hof kon zich vinden in het oordeel van de rechtbank en sloot zich daarbij aan.
ADVOCAAT IN ALKMAAR
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht en contractrecht. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
Lees ook onze blog: Hennepkwekerij: Huurder betaalt hoge boete voor schade
Lees ook onze blog: Vervanging van sloten bij huurachterstand
Lees ook onze blog: AirBnB onderverhuur
