Heeft u een bestaande woning gekocht? Door het enthousiasme bij de koop van de woning kan het zijn dat gebreken later aan het licht komen. Wie is hiervoor aansprakelijk en welke rechten heeft u als koper? Daarover vertellen wij graag meer in deze blog.
WAT ZIJN VERBORGEN GEBREKEN?
Een woning moet eigenschappen bezitten die voor ‘normaal’ gebruik nodig zijn. Als een woning gebreken heeft die bij aankoop niet zichtbaar waren, maar de koper hier na de eigendomsoverdracht wel last van heeft, wordt dit een ‘verborgen gebrek’ genoemd. In de koopovereenkomst wordt veelal de term ‘onzichtbare gebreken’ gebruikt. Voorbeelden van verborgen gebreken zijn lekkages, asbest in het plafond, funderingsproblemen, gebreken aan het dak, gebreken aan elektriciteit, houtworm of een verontreinigde tuin
MELDING VERBROGEN GEBREK
Als een koper een verborgen gebrek heeft ontdekt aan de woning dan moet dit binnen een redelijke termijn van 2 maanden kenbaar worden gemaakt. Het is raadzaam om dit altijd schriftelijk te melden bij de verkoper. Als u er wel voor kiest om de verkoper telefonisch te informeren, dan is het belangrijk om dit schriftelijk te laten bevestigen.
MEDEDELINGSPLICHT
De verkoper heeft bij het verkopen van zijn woning een mededelingsplicht. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om alle gebreken die hij wist, of behoorde te kennen, mede te delen aan de koper. Gebreken die na de eigendomsoverdracht naar boven komen, zijn – in beginsel – voor de rekening van de koper. Er zijn hier twee uitzonderingen op, waarbij de verkoper toch aansprakelijk kan worden gesteld. Dit is het geval indien er sprake is van een ernstig gebrek of een gebrek dat de verkoper (bewust) heeft achtergehouden.
ONDERZOEKSPLICHT
Naast de mededelingsplicht van de verkoper, heeft de koper anderzijds óók een plicht. De koper dient de woning, voorafgaand aan de koop, te onderzoeken op de bouwkundige staat. Een koper kan aan zijn plicht voldoen door bijvoorbeeld veel vragen te stellen over de woning. Om niks over het hoofd te zien is het raadzaam om een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Dit zal bijdragen aan het bewijs om aan te kunnen tonen dat u als koper zijnde goed onderzoek heeft verricht naar de woning.
AANSPRAKELIJKHEID VERKOPER
Of de verkoper verplicht is om de schade die de koper door het verborgen gebrek lijdt te vergoeden hangt af van een aantal zaken. De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld indien er sprake is van een ernstig gesprek of een niet gemeld gebrek. Een ernstig gebrek zorgt voor een belemmering van het ‘normale gebruik’ van de woning. Normaal gebruik houdt in dat het mogelijk moet zijn om op een veilige manier in de woning te wonen, met redelijke mate van duurzaamheid, zonder wezenlijke aantasting van het woongenot. Indien de verkoper een gebrek niet heeft gemeld, maar hier wel van af wist, is de mededelingsplicht geschonden en is de verkoper aansprakelijk (ook als het gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg staat).
LET OP HET KOOPCONTRACT
Het kan voorkomen dat in de koopovereenkomst bijvoorbeeld een ouderdomsclausule is opgenomen. Deze clausule wijst de koper erop dat het een oudere woning betreft en daarbij niet dezelfde verwachtingen mogen worden gewekt als bij het kopen van een nieuwe woning.
Het kan ook zo zijn dat de koopwoning werd verhuurd. De verkoper heeft de woning dan niet zelf bewoond en kan daardoor niet of minder goed op de hoogte zijn van de staat van de woning. Hiervoor kan een niet-zelfbewoningsclausule worden opgenomen in de koopovereenkomst.
Beide clausules in een koopcontract kunnen de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken beperken of uitsluiten.
STAPPENPLAN VERBORGEN GEBREK
Heeft u een verborgen gebrek ontdekt en is de verkoper hiervoor aansprakelijk? Dan kunt u de drie navolgende stappen volgen:
1. Meld het gebrek bij de verkoper, bij voorkeur schriftelijk;
2. Zoek samen met de verkoper naar een oplossing;
3. Als u er met de verkoper niet uit komt, stel de verkoper dan middels een aangetekende brief in gebreke. De verkoper moet altijd in de gelegenheid worden gesteld om binnen een redelijke termijn het gebrek te kunnen verhelpen. Wij kunnen u uiteraard helpen met het opstellen van een ingebrekestelling.
Advocaat in Alkmaar
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht, contractenrecht, verbintenissenrecht en op het opstellen van een zakelijke overeenkomst. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
