Een huurder in wiens woning een hennepkwekerij is ingericht en geëxploiteerd, schendt zijn verplichtingen als goed huurder. Indien verhuurder en huurder voor deze situatie een contractuele boete hebben af gesproken, moet deze ook worden voldaan.
Op 24 juli 2017 publiceerde Rechtbank Noord-Holland hierover een uitspraak. In de procedure vorderde Ymere veroordeling van haar huurder tot betaling van een boete van € 5.000,00 voor de door haar geleden schade ten gevolge het houden van een hennepkwekerij.
Algemene bepalingen bij een huurovereenkomst
Ymere is een grote woningcorporatie in Nederland die veel vastgoed bezit in de Noordelijke Randstad. Zij verhuurt onder meer woningen aan particuliere huurders. De rechten en plichten zijn beschreven in de Algemene Huurvoorwaarden (hierna: AHW) die onderdeel zijn van de huurovereenkomst tussen Ymere en haar huurders.
Boete voor overtreding verbod hennepkwekerij
Volgens artikel 6.15 AHW is het een huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken en is hij bij overtreding van dit verbod een boete verschuldigd van € 5.000,00.
Ymere vorderde betaling van deze boete bij de kantonrechter.
Omdat de huurovereenkomst tussen Ymere en haar huurder moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst, is de rechter verplicht om ambtshalve (uit eigen beweging) na te gaan of het beding in algemene voorwaarden oneerlijk is in de zin van artikel 6:233 Burgerlijk Wetboek en de EU-Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, en moet de rechter dat beding vernietigen indien hij vaststelt dat het beding oneerlijk is.
Geen oneerlijk beding
Ymere stelde dat het hier geen oneerlijk beding betrof omdat:
- zij met de boete haar ‘zero tolerance’ – beleid ten aanzien van hennepkwekerijen in woningen kracht wil bijzetten,
- de hoogte van de boete moet worden afgezet tegen de aanzienlijke omzetten die uit hennepteelt verkregen kunnen worden, en
- door hennepteelt aanzienlijke schade wordt toegebracht aan woningen, aan de leefbaarheid van de buurt en aan de woonomgeving.
Gelet op deze toelichting was de kantonrechter van oordeel dat de boete van € 5.000,00 van artikel 6 lid 15 AHW in een redelijke verhouding staat tot de voor Ymere te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld en dat die boete als ‘prikkel tot nakoming’ ook in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Ymere dat met nakoming van de verplichting is gediend.
Daarbij nam de kantonrechter met name in aanmerking dat de boete vooral tot doel heeft te voorkomen dat huurders het verbod op hennepteelt in de woning overtreden, en dat gelet op de met hennepteelt te behalen inkomsten de boete in dat kader fors mag en moet zijn om dat doel te kunnen bereiken. De boete van artikel 6 lid 15 AHW is daarom niet aan te merken als een oneerlijk beding.
De vordering van Ymere werd toegewezen, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente.
Boeteclausule is niet standaard
Getuige voornoemde uitspraak kan de conclusie worden getrokken dat opname van een boeteclausule in de huurovereenkomst over dit onderwerp sterk aan te raden is. Echter bevatten (nog) lang niet alle huurovereenkomsten een dergelijke boeteclausule. Sommige huurovereenkomst hebben zelfs helemaal geen voorwaarden.
Goed huurder
Een huurder van een woning dient zich als een ‘goed huurder’ te gedragen ex. artikel 7:213 BW. De verplichting tot schadevergoeding is geregeld in artikel 6:74 BW.
Het is duidelijk dat een huurder die hennep kweekt in een huurwoning zich niet als een ‘goed huurder’ gedraagt. Dit wordt bijna altijd door de rechter bevestigd. De verhuurder kan, op basis van artikel 6:265 BW, de huurovereenkomst ontbinden, wanneer de tekortkoming (de hennepkwekerij) de ontbinding met haar gevolgen (de ontruiming) rechtvaardigt.
ADVOCAAT IN ALKMAAR
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht en contractrecht. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
Lees ook onze blog: Vervanging van sloten bij huurachterstand
Lees ook onze blog: AirBnB onderverhuur
