Op 19 september 2017 heeft het Gerechtshof Amsterdam een uitspraak gedaan in een beroep tegen een aanslag forensenbelasting. In deze uitspraak ging het specifiek om de bewoordingen van de verhuurbemiddelingsovereenkomst en de bijbehorende allonge. Het Gerechtshof oordeelt dat de bijgeschreven woorden “nader te bepalen / minder dan 90 dagen” aldus moet worden uitgelegd dat de eigenaar het eigen gebruik wilde beperken tot maximaal 90 dagen. Ik was betrokken bij deze zaak en leg het hieronder uit.
Forensenbelasting
Een gemeente mag forensenbelasting heffen van natuurlijke personen die een tweede woning hebben in de desbetreffende gemeente en op meer dan 90 dagen van het jaar voor zichzelf of hun gezin een woning beschikbaar houden. In de afgelopen jaren zijn er de nodige procedures gevoerd over de vraag of de woning al dan niet beschikbaar wordt gehouden op moment dat de woning voor verhuur ter beschikking wordt gesteld
Meer of minder dan 90 dagen
Eigenaren besluiten veelal om de vakantiewoning te verhuren. Daarin speelt de verhuurbemiddelingsovereenkomst een rol. Het merendeel van de eigenaren van vakantiewoningen sluit bij de aanschaf of later met de beheerder van het vakantiepark of een bemiddelaar een verhuurbemiddelingsovereenkomst af.
Bij het verhuren kan de eigenaar ervoor kiezen om de vakantiewoning een aantal dagen per jaar zelf te willen gebruiken of de vakantiewoning niet te willen gebruiken. Bij een overeenkomst zonder eigen gebruik kiest de eigenaar ervoor de vakantiewoning gedurende het gehele jaar te bestemmen voor de verhuur aan derden via de verhuurbemiddelaar.
Uit gerechtelijke uitspraken blijkt dat een gemeente geen forensenbelasting mag heffen wanneer de eigenaar in de verhuurbemiddelingsovereenkomst heeft opgenomen dat hij de vakantiewoning niet meer dan 90 dagen per jaar mag gebruiken.
Jaarlijkse allonge bij verhuurbemiddelingsovereenkomst
Ieder jaar geeft de eigenaar via een allonge aan of hij/zij voor dat jaar wel of niet voor eigen gebruik kiest. Dat had ook de eigenaar uit de uitspraak gedaan. Het betrof een vakantiehuisje in het vakantiepark Koningshof te Schoorl (gemeente Bergen). Over de beperking van het eigen gebruik schreef hij er bij “nader te bepalen / minder dan 90 dagen”.
Wordt hiermee het eigen gebruik contractueel beperkt tot maximaal 90 dagen?
De gemeente stelt dat het eigen gebruik met deze bewoordingen niet contractueel is beperkt. De rechtbank oordeelde dat de handgeschreven woorden te weinig expliciet zijn om daaruit te kunnen afleiden dat gebruik door de eigenaar voor meer dan 90 dagen is uitgesloten.
Het oordeel van het Gerechtshof luidt anders. Het Gerechtshof stelt dat de bijgeschreven woorden, in onderlinge samenhang bezien, aldus moeten worden uitgelegd dat de eigenaar de vakantiewoning niet meer dan 90 dagen beschikbaar mocht houden.
De omstandigheid dat de vakantiewoning, in delen van het jaar waarin eigenaar deze niet zelf heeft gebruik noch voor eigen gebruik heeft gereserveerd, niet steeds is verhuurd maakt dit niet anders, evenmin als de omstandigheid dat de eigenaar bij het reserveren van de vakantiewoning voor eigen gebruik kan kiezen uit alle dagen waarop de woning nog niet is verhuurd.
Het beroep slaagt en de aanslag forensenbelasting wordt vernietigd.
Wat kunt u doen tegen een aanslag forensenbelasting?
In overeenkomsten is veelal een beperking van het eigen gebruik opgenomen. Ook in de jaarlijkse allonge moet deze beperking worden opgenomen. Tegen een aanslag forensenbelasting kunt u binnen zes weken in bezwaar gaan. Mocht de gemeente het bezwaar afwijzen, dan kunt u tegen de beslissing op bezwaar in beroep. Wij procederen regelmatig over forensenbelasting en overige belastingen.
ADVOCAAT IN ALKMAAR
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht en contractrecht. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
Lees ook onze blog: Forensenbelasting, wat kunt u er tegen doen?
Lees ook onze blog: Forensenbelasting en eigen gebruik vakantiewoning
Lees ook onze blog: Wordt de eigenaar van de vakantiewoning niet te veel belast?
