Het komt in de praktijk helaas voor dat de koper na de koop van een woning er achter komt dat de woning niet voldoet aan zijn of haar verwachtingen. De koper kan bijvoorbeeld ernstige lekkages, funderingsproblemen of een gebrekkige constructie ontdekken in de woning. Er kan dan sprake zijn van non-conformiteit. Wat houdt non-conformiteit in en wat kan de koper in een dergelijk geval doen?

Wat is non-conformiteit?

Artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: “BW”) geeft aan dat de afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst en voor normaal gebruik geschikt is. Hiervan is geen sprake indien de afgeleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Volgens rechtspraak betekent ‘normaal gebruik’ dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een veilige manier, met een redelijke duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Er wordt hierbij aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). De beoordeling hiervan hangt sterk af van de omstandigheden van het geval.

De koper kan geen beroep op non-conformiteit doen als hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met het gebrek bekend was of redelijkerwijs had kunnen zijn. Onder omstandigheden rust op de koper namelijk de plicht om bij twijfel vragen te stellen en/of zelf onderzoek te (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper.

NVM-koopakte

Artikel 7:6 BW bepaalt dat er bij een consumentenkoop niet van artikel 7:17 BW ten nadele van de koop mag worden afgeweken. Deze afwijking is echter wel mogelijk bij de koop van een woning tussen twee natuurlijke personen. Vaak wordt bij verkoop van een woning gebruikgemaakt van gestandaardiseerde overeenkomsten, zoals een NVM-koopakte. De regeling uit de NVM-koopakte lijkt op hertgeen hiervoor besproken is, maar heeft een minder ruime aansprakelijkheid voor de verkoper dan de wettelijke regeling uit artikel 7:17 BW.

Artikel 6 uit de NVM-koopovereenkomst is van belang. Uit artikel 6.1 volgt de hoofdregel dat de verkoper in beginsel niet instaat voor de afwezigheid van gebreken. De woning wordt in eigendom overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6.3 van de koopakte nuanceert dit vervolgens door te stellen dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen dient te bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. De verkoper is aldus wel aansprakelijk voor de gebreken die het normale gebruik in de weg staan. Het gaat hier echter alleen om ernstige gebreken die niet voor de koper bekend was of behoorde te zijn ten tijde van de koop.

Klachtplicht

Op grond van artikel 7:23 BW dient de koper binnen een bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken kennis te geven van dit gebrek. De koper kan zijn rechten slechts uitoefenen wanneer hij binnen deze termijn klaagt.

Juridische vervolgstappen

Als de non-conformiteit vast komt te staan, althans koper van oordeel is dat hiervan sprake is, dan kan de koper op verschillende manieren vervolgstappen zetten:

– Allereerst kan de koper aanspraak maken op correcte nakoming. De koper kan de verkoper in dat geval aanspreken tot herstel van de gebreken. Koper kan dan op grond van artikel 7:21 BW eisen dat het gebrek binnen redelijke termijn wordt hersteld en de koper de kosten voor het herstel draagt. Blijft herstel door de verkoper uit, dan kan koper herstel door een derde laten uitvoeren, waarbij koper de kosten voor herstel als schadevergoeding op verkoper verhaalt.

– Als herstel onmogelijk is, kan de overeenkomst op grond van artikel 6:265 BW (geheel of gedeeltelijk) worden ontbonden. Om deze ontbinding te rechtvaardigen dient het gebrek bij de woning echter wel aanzienlijk genoeg te zijn.

– De koper kan de koopovereenkomst daarnaast mogelijk vernietigen op grond van bedrog of dwaling (artikelen 3:44 of 6:228 BW). De koper kan in dat geval de vergoeding van nadeel vorderen op grond van artikel 6:230 BW of schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

– Het kan ook gebeuren dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (wanprestatie). Als deze tekortkoming de verkoper kan worden toegerekend, kan de koper een schadevergoeding van de verkoper eisen op grond van artikel 6:74 BW.