Het is niet toegestaan dat een verhuurder in geval van een huurachterstand op eigen houtje de sloten vervangt. Een verhuurder is op grond van de huurovereenkomst verplicht om aan de huurder het overeengekomen huurgenot te verschaffen. Ontbinding van de huurovereenkomst ter zake woonruimte wegens een tekortkoming van de huurder kan alleen via de rechter.
Vervangen van sloten in de rechtspraak
De Voorzieningenrechter van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch oordeelde op 11 april 2017 in kort geding dat de verhuurder van een studentenkamer zich schuldig had gemaakt aan ontoelaatbare eigenrichting door vanwege een volgens hem bestaande huurachterstand de sloten van de verhuurde studentenkamer te vervangen en de hurende student geen toegang meer te verlenen tot het gehuurde.
Krachtens artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigt elke tekortkoming in de nakoming van de contractuele verplichting door de enge partij de (vordering tot) ontbinding van de overeenkomst door de andere partij. Aannemelijk is dan ook dat de rechter in bodemgeschil op deze gronden de ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Gezien het spoedeisend belang en de gerechtvaardigde wens van verhuurder om het gehuurde te verhuren aan een ander persoon die wel tijdig de huur zal betalen, is voldoende om te komen tot een ontruiming van het gehuurde, althans als de huurachterstand niet van geringe betekenis is.
Maar een huurachterstand rechtvaardigt niet het door de verhuurder op eigen houtje vervangen van de sloten van het gehuurde en het vervolgens weigeren om het gehuurde nog langer aan de huurder te beschikking te stellen.
Verbonden via huurovereenkomst
Met het aangaan van een huurovereenkomst heeft de verhuurder de verbintenis op zich genomen om aan de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de beschikking te geven over een bepaalde studentenkamer.
Volgens dwingend recht kan een huurovereenkomst ter zake woonruimte niet wegens een tekortkoming van de huurder buitengerechtelijk door de verhuurder worden ontbonden. Ontbinding van de huurovereenkomst op die grond kan alleen door de rechter plaatsvinden (artikel 7:231 lid 1 BW).
Voor zover het vervangen van de sloten zou moeten worden gezien als een tijdelijke opschorting door de verhuurder van de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen, in afwachting van voldoening van de achterstallige huur, acht het Gerechtshof die opschorting niet toelaatbaar.
Opschortingsrecht van de verhuurder
Aan een verhuurder komt, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, in beginsel geen beroep op een opschortingsrecht toe ten aanzien van zijn hoofdverplichting om het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen.
Immers als pressiemiddel om de huurder alsnog zijn verplichtingen te doen nakomen, schiet de opschorting haar doel voorbij: zou de huurder alsnog nakomen, dan kan de verhuurder zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen in ieder geval voor het verleden niet meer nakomen.
Voor zover het inroepen van het opschortingsrecht dient om vooruit te lopen op het inroepen van de ontbinding, die op grond van artikel 7:231 BW, eerste lid, alleen door de rechter kan geschieden, behoudens de in het tweede lid van dat artikel neergelegde uitzonderingen, komt de opschorting van de nakoming van de terbeschikkingstellingverplichting neer op een feitelijke executie vooruitlopend op het rechterlijke oordeel, hetgeen evenmin in overeenstemming met de ratio van artikel 7:231 BW is.
Het Gerechtshof concludeerde dat de verhuurder in kwestie niet goed heeft gehandeld. De student werd in het gelijk gesteld. De verhuurder werd door het Gerechtshof veroordeeld. Dat de kamer inmiddels aan iemand anders was verhuurd, leverde wel een praktisch probleem op.
ADVOCAAT IN ALKMAAR
Het team van advocatenkantoor Visie Advocaten in Alkmaar biedt juridische hulp op maat en werkt op de manier die bij u past. Met een frisse blik en proactief. Visie Advocaten richt zich op het ondernemingsrecht, arbeidsrecht, huurrecht en vastgoed, belastingrecht, incasso en beslag, faillissementsrecht, familierecht, erfrecht en contractrecht. Een modern advocatenkantoor met jarenlange ervaring in adviseren en procederen.
Lees ook onze blog: AirBnB onderverhuur
Lees ook onze blog: Hennepkwekerij: Huurder betaalt hoge boete voor schade
